Die Aufteilung von gemeinsamem Wohneigentum ist bei einer Scheidung relativ komplex. Es stellen sich viele Fragen, die Patentlösung gibt es jedoch nicht. Umso wichtiger ist es deshalb, das sich Immobilienbesitzer beraten lassen.

Eine Trennung alleine ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Nichts desto trotz ergeben sich bei Ehepaaren, die Wohneigentümer sind, bereits in einer Trennungssituation zahlreiche Fragen: beispielsweise wer auszieht und wer (vorerst) im Haus/ der Wohnung bleiben kann, wie die laufenden Kosten und Hypothekarzinsen aufgeteilt werden usw. Es lohnt sich deshalb, sich in dieser Situation von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Wer aus dem Haus ausziehen muss, hängt nicht zwingend mit der Frage zusammen, wem das Haus tatsächlich gehört. In der Regel wird die eheliche Wohnung demjenigen Ehegatten oder Partner zugeteilt, der den grösseren Nutzen daran hat. Sind Kinder im Spiel, haben diese in der Regel oberste Priorität und die Wohnung wird deshalb jenem Ehegatten oder Partner zugesprochen, bei dem die Kinder leben.

Das geschieht mit Wohneigentum bei einer Scheidung

Kommt es zur Scheidung, stehen zwei Fragen im Vordergrund:

– auf wen die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist…
– ….und ob ein Ehevertrag besteht oder nicht.

90 Prozent der Schweizer Ehepaare haben keinen Ehevertrag. Bei ihnen gilt der Güterstand der «Errungenschaftsbeteiligung», der folgende Grundregeln bei der Vermögensaufteilung vorsieht: Als Errungenschaft gilt alles, was die Partner während der Ehe erworben haben, somit auch Wohneigentum. Ausgenommen sind Schenkungen und Erbschaften. Bei der Scheidung wird die Errungenschaft zwischen den Eheleuten je zur Hälfte geteilt.
Wem die Immobilie gehört, ist im Grundbuch ersichtlich. In der Schweiz gibt es verschiedene Eigentumsformen.

  • Beim sogenannten «Alleineigentum» gehört die Immobilie nur einem Eigentümer.
  • Beim «Gesamteigentum» ist die Immobilie gemeinsames Eigentum. Und zwar unabhängig davon, wer wie viel Geld in die Immobilie investiert hat. Geregelt wird das Gesamteigentum entweder durch einen Vertrag (beispielsweise durch den Ehevertrag oder eine einfache Gesellschaft) oder durch eine Gesetzesvorschrift (meistens durch eine Erbgemeinschaft).
  • Schliesslich gibt es noch das «Miteigentum», bei dem das Eigentum mit einer oder mehreren Personen geteilt wird. Im Grundbuch werden die sogenannten Miteigentumsanteile festgehalten, die sich meistens nach den Beiträgen der Beteiligten richten. Jeder kann über seinen Anteil frei verfügen, hat dafür aber auch die Pflichten eines Eigentümers.

Bei verheirateten Paaren ist der häufigste Fall, dass die Liegenschaft beiden gehört, also entweder im «Miteigentum» oder «Gesamteigentum» ist. Am häufigsten ist das Gesamteigentum, sprich die Ehegatten beteiligen sich in der Regel als einfache Gesellschaft an einer Liegenschaft. Mittels Vereinbarung regeln sie dann die jeweiligen Beteiligungsverhältnisse an der Liegenschaft.

Scheidung mit Immobilie im Alleineigentum

Gehört das Wohneigentum aufgrund des Alleineigentums nur einem Ehegatten, ändert die Trennung oder Scheidung nichts an den Eigentumsverhältnissen. Auch eine gerichtliche Übertragung des Eigentums auf den anderen Ehegatten ist ausgeschlossen. Bei einer Scheidung kann der Richter dem Nichteigentümer jedoch ein befristetes Wohnrecht einräumen, wenn dieser auf die Familienwohnung angewiesen ist. Haben die Eheleute während der Ehe in die Liegenschaft Gelder aus der Errungenschaft in die Liegenschaft investiert und dadurch einen Mehrwert geschaffen, so hat derjenige Ehegatte, der nicht Eigentümer ist, grundsätzlich Anspruch auf die Hälfte dieses Mehrwertes.

Scheidung mit Immobilie im Miteigentum/ Gesamteigentum

Grundsätzlich regeln die meisten Paare in Trennung oder Scheidung die Aufteilung des gemeinsamen Wohneigentums ohne Gericht, sondern einfach mithilfe von Anwalt und Notar. Nur wenn sich die Eheleute nicht einigen können, folgt eine gerichtliche Zuweisung (siehe weiter unten). Regeln die Eheleute das Ganze einvernehmlich, gibt es beim Miteigentum und Gesamteigentum folgende Möglichkeiten:

Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie: Jene Person, die die Immobilie übernimmt, zahlt dem anderen allenfalls das Eigengut zurück (soweit dieser beim Kauf voreheliches Vermögen, Schenkungen oder Erbschaften ins Haus investiert hat) sowie die Hälfte des Mehrwerts (falls während der Dauer der Ehe ein Mehrwert generiert wurde). Voraussetzung ist hier, dass jene Seite, die die Immobilie übernehmen möchte, über genügend Kapital verfügt. Nur so ist eine Auszahlung möglich. Zudem muss bei dieser Variante auch die Bank mitspielen, sprich die Tragbarkeit des Objektes muss gegeben sein. Schliesslich muss eine allfällige Hypothek durch den neuen Eigentümer übernommen werden. Wichtig ist bei dieser Variante insbesondere eine fachkundige Schätzung des Immobilienwerts durch einen unabhängigen Gutachter. Vorsicht ist geboten, wenn sich nicht eindeutig belegen lässt, wie viel der Ex-Partner, der ausgezahlt werden soll, tatsächlich investiert hat.

Die Liegenschaft wird verkauft und der Erlös aufgeteilt: Kann ein Partner alleine die Hypothek nicht tragen oder will keiner der Eheleute das Haus übernehmen, ist ein Verkauf die sinnvollste Lösung. Der daraus resultierende Gewinn bzw. Verlust wird nach Abzug der Schulden und der Eigengüter unter den Eheleuten aufgeteilt.

Die Eigentumsverhältnisse bleiben bestehen: Beiden gehört also weiterhin je eine Hälfte der Immobilie. Wollen beide Ehepartner auch nach der Scheidung Immobilieneigentümer bleiben, müssen in jedem Fall klare Finanzierungs- und Verwaltungsregelungen getroffen werden. Wichtig ist insbesondere, dass geklärt ist, wie die Hypothekar- und Liegenschaftskosten aufgeteilt werden.

Zuweisung durchs Gericht

Kann sich ein Ehepaar nicht einigen, was mit dem gemeinsamen Wohneigentum geschieht, muss das Gericht entscheiden. Das gilt auch für die Trennung, wobei es hier nicht um die Eigentümerverhältnisse geht, sondern wer die Immobilie nutzen darf. Nicht selten sind sich Eheleute beispielsweise nicht einig, welcher Ehepartner bis zu einem allfälligen Verkauf im Haus wohnen bleiben kann. Für die Gerichte haben stets die Kinder oberste Priorität, was auch Einfluss auf die Zuweisung des Eigenheims hat. Aber auch andere Faktoren, wie beispielsweise die Gesundheit oder Alter der Ehepartner können eine Rolle spielen. Beim Mieteigentum wird die Immobiliennutzung fast immer jenem Partner zugesprochen, bei dem die Kinder leben. Der ausziehende Ehegatte kann jedoch von jenem Ehepartner, der im Haus oder der Eigentumswohnung bleibt, eine monatliche Ausgleichzahlung verlangen wenn er als Eigentümer eingetragen ist.

Rouven Brigger, Rechtsanwalt & Lilly Toriola, Mediatorin SKWM/ Scheidungsberaterin scheidungsagentur.ch

Rechtsanwalt Rouven Brigger ist bei der Berner Anwaltskanzlei Gilomen & Brigger Rechtsanwälte tätig. Sein Spezialgebiete ist Ehe- und Familienrecht. Rouven Brigger ist Partneranwalt der scheidungsagentur.chScheidungsagentur